各鄉鎮人民政府，縣政府有關部門：
《竹山縣城市棚戶區（城中村）改造房屋征收與補償方案》已經縣人民政府同意，現印發給你們，請認真組織實施。
2018年8月1日
竹山縣城市棚戶區（城中村）改造房屋征收與補償方案
為確保竹山縣城市棚戶區（城中村）改造三年規劃順利實施，根據《中華人民共和國城鄉規劃法》《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產管理法》《中華人民共和國土地管理法實施條例》《國有土地上房屋征收與補償條例》《國有土地上房屋征收評估辦法》《湖北省城鄉規劃條例》《湖北省國有土地上房屋征收與補償實施辦法》《湖北省土地管理實施辦法》等相關法律法規和《十堰市國有土地上房屋征收與補償實施辦法》《竹山縣棚戶區改造實施辦法》《竹山縣城市規劃區內集體土地及其附著物征收管理辦法(試行）》等有關規定，結合我縣實際，制定本方案。
一、房屋征收主體、征收部門、實施單位及征收組織協調機構
（一）房屋征收主體：竹山縣人民政府
（二）房屋征收部門：竹山縣人民政府房屋征收辦公室
竹山縣國土資源局
（三）房屋征收實施單位：竹山縣城關鎮人民政府
竹山縣潘口鄉人民政府
（四）房屋征收組織協調機構：竹山縣城市棚戶區（城中村）改造指揮部
二、征收范圍及征收簽約期限
（一）房屋征收范圍。依據竹山縣城市棚戶區（城中村）改造三年規劃，征收范圍為：城關鎮大街片區、西關片區、北大街片區、城西片區、南門村、明清村、橋東村；潘口鄉小漩居委會片區、小漩村柿灣片區。在此范圍內國有土地（含城中村集體土地）上，除規劃保留的房屋、附屬物、附屬設施外，其他需全部征收，共需征收各類房屋住戶3105戶、建筑面積42.9萬平方米。
（二）征收簽約期限。城市棚戶區（城中村）改造分期分批實施，房屋征收簽約期限以房屋征收主體公布的《房屋征收決定》中的征收簽約期限為準。
三、房屋產權面積和性質認定
（一）國有土地上房屋。
1.被征收房屋已經辦理權屬登記的，其性質、用途和建筑面積，以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準。房屋權屬證書與房屋登記簿記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。
2.被征收房屋未辦理權屬登記的，按照建成時間分為三個時間段，即：2008年1月1日《中華人民共和國城鄉規劃法》實施前；2008年1月1日至2012年10月17日發布《竹山縣人民政府關于嚴厲查處違法建設活動的通告》期間；2012年10月17日之后。認定程序為：一是由縣城鄉規劃測繪管理部門提供2008年1月1日以前征收范圍內的衛星圖片或地形圖，逐戶確認其當時房屋狀況；二是由縣城管執法部門根據歷年執法記錄，出具未經登記建筑認定單；三是由縣移民部門會同征收實施單位對移民身份及居住面積進行認定；四是由縣房屋征收部門依據相關資料對其建筑物和構筑物逐戶認定、現場測量、繪制房屋平面圖，出具房屋面積測量認定單；五是由縣不動產或房地產管理部門會同征收實施單位依據各部門的認定意見，出具未經登記建筑是否合法的書面認定意見。
（二）集體土地上房屋。
符合下列情形之一的，認定為合法房屋所有人、占有人：
1.已取得土地、規劃審批手續的自建自住房屋；
2.2012年10月17日發布《竹山縣人民政府關于嚴厲查處違法建設活動的通告》前已建成的自住房屋，未取得規劃審批手續，但符合“一戶一基”條件，宅基地（含附屬設施）占用耕地面積不超過140平方米，占用非耕地和原宅基地不超過200平方米，建筑層數不超過三層（含三層）；
3.因地質災害、重點項目拆遷、城市公共設施建設等原因還建、自建的房屋，未取得相關審批手續，但符合“一戶一基”條件，宅基地（含附屬設施）占用耕地面積不超過140平方米，占用非耕地和原宅基地不超過200平方米，建筑層數不超過三層（含三層）；
4.本集體經濟組織成員自身無宅基地或已退出原宅基地，因購買、分戶贈與等方式合法占有本條第1、2、3項房屋的；
5.因繼承合法占有本條第1、2、3項房屋之一的（不重復）。
集體土地上房屋認定辦法和程序比照國有土地上房屋認定辦法和程序進行。
四、房屋征收補償
（一）住宅房屋的補償。
住宅房屋征收補償分為貨幣化安置補償（包括純貨幣補償和被征收人選擇購買政府代籌房源）和房屋產權調換方式（集中建設安置）兩種，被征收人可以自愿選擇。被征收人選擇政府采購安置房源安置的，分兩種情況找補差價：征收面積大于補償面積的按征收住宅房屋市場評估價值找補差價，征收面積小于安置房面積的按政府采購房源的采購價找補差價。選擇產權調換集中安置的，征收面積大于安置面積的按征收住宅房屋市場評估價補差，征收面積小于安置面積的按安置房成本價（以審計結算為準）找補差價。
1.貨幣化安置補償。貨幣化安置補償分為純貨幣安置補償和政府采購房源安置補償兩種方式。政府鼓勵、支持貨幣化安置，在補償獎勵上給予優惠政策。
（1）純貨幣安置補償。被征收人選擇純貨幣補償的，需提供合法有效的自有房屋證明，縣房屋征收部門按照被征收住宅房屋市場評估價值對被征收人予以補償。按期簽約的增加一定比例的貨幣獎勵。
（2）政府采購代籌房源貨幣化安置補償。縣房屋征收部門在城區范圍內為被征收人代籌商品房（毛坯房）作為安置房源。征收部門代籌的房源信息（樓盤地點、樓棟、樓層、戶型、面積、價格等）在征收現場另行公布，被征收人可以自行選擇。縣房屋征收部門通過政府采購以公開招標方式為被征收人爭取購房優惠價格。縣房屋征收部門按照被征收住宅房屋市場評估價值予以補償，按期簽約的增加一定比例貨幣獎勵。被征收人與縣房屋征收部門簽訂征收協議的同時與代籌房源供應企業簽訂購房合同，購房款由縣房屋征收部門與代籌房源供應企業在被征收人應享有的征收補償款限額內直接結算支付。補償款高于購房款的，被征收人直接從征收部門領取余款；補償款低于購房款的，由被征收人向售房企業補交。
被征收人在規定的簽約期限內簽訂《征收補償協議》并配合拆除舊房的，縣房屋征收部門在被征收住宅房屋市場評估價值的基礎上，給予一定的貨幣化補償獎勵。具體標準為：①被征收人房屋是平房的，并在征收決定公布之日起，規定簽約期限前三分之二時間段內簽訂《征收補償協議》、配合拆除舊房的，縣房屋征收部門給予被征收房屋市場評估價值（不含房屋裝修裝飾及附屬物部分）28%的貨幣補償獎勵。②被征收人房屋是二層以上（含二層）樓房的，并在征收決定公布之日起，規定簽約期限前三分之二時間段內簽訂《征收補償協議》、配合拆除舊房的，縣房屋征收部門給予被征收房屋市場評估價值（不含房屋裝修裝飾及附屬物部分）20%的貨幣補償獎勵。
2.房屋產權調換方式（集中建設安置）補償。
產權調換主要針對城市房屋面積小、低收入居民和直管公房等居民。對自愿選擇產權調換集中安置的居民，政府提供一定幫助。縣房屋征收部門在統一規劃區域內進行集中建房安置，還建房為多層或高層建筑，面積為60--90平方米（具體以規劃設計為準）。被征收人根據自身實際情況，可自愿選擇還建房，按照先簽訂并履行征收補償協議優先的原則選房。
被征收人在規定的簽約期限內簽訂《征收補償協議》的，征收部門在按1∶1還建被征收住宅房屋面積的基礎上，給予一定的房屋面積補償獎勵。具體標準為：①被征收人房屋是平房的，并在征收決定公布之日起，規定簽約期限前三分之二時間段內簽訂《征收補償協議》、配合拆除舊房的，縣房屋征收部門給予被征收房屋市場評估價值（不含房屋裝修裝飾及附屬物部分）18%的面積補償獎勵。②被征收人房屋是二層以上（含二層）樓房的，并在征收決定公布之日起，規定簽約期限前三分之二時間段內簽訂《征收補償協議》、配合拆除舊房的，縣房屋征收部門給予被征收房屋市場評估價值（不含房屋裝修裝飾及附屬物部分）10%的面積補償獎勵。
（二）非住宅房屋的補償。
非住宅房屋包括：商業性用房、黨政機關（事業單位）用房和集體經濟組織、企業（含破產、倒閉企業）用房三種。
1.商業性用房。按照產權證書上標明的用途和性質進行認定，產權證書上未標明的，以產權檔案記載為準。商業性用房實行貨幣補償（不包括被征收人選擇購買政府代籌房源），不實行集中建設安置。縣房屋征收部門按照被征收商業性用房的市場評估價值對被征收人予以補償。
2.黨政機關（事業單位）用房。征收黨政機關、事業單位用房，原則上實行貨幣補償，或通過調配或租用現有辦公用房的方式進行安置。
3.集體經濟組織和企業（含破產、倒閉企業）用房。采用“一事一議”的方式補償安置。
（三）未登記房屋的補償。
在2008年1月1日《中華人民共和國城鄉規劃法》實施前建成的未登記房屋，經認定后按同類型房地產市場評估價進行補償，在規定期限內簽訂補償協議并配合拆除舊房的，按不高于市場評估價20%給予貨幣獎勵，但不實行產權調換；
2008年1月1日至2012年10月17日期間建成的未登記房屋，縣房屋征收部門一律按房屋結構、成新率以重置價標準對被征收人給予貨幣補償，在規定期限內簽訂補償協議并配合拆除舊房的，享受簽約時限內的提前搬遷獎勵，但不實行產權調換；
2012年10月17日以后新建成的未登記房屋，一律拆除，不得補償。在全縣整治“兩違”期間已繳納違建履約押金的，違章建筑自行無條件拆除后，按規定退還已繳納的履約押金。
（四）改變用途房屋（“住改非”房屋）的補償。
1.“住改非”房屋的補償。擁有合法產權的住宅房屋，在2008年1月1日《中華人民共和國城鄉規劃法》實施前，已依法取得以被征收房屋為經營場所的營業執照并連續經營2年（含2年）以上且持續經營至今的，按住宅用房進行補償，并在同類住宅房屋補償標準基礎上適當給予營業增補費。
2.“住改非”房屋的營業增補費標準。“住改非”經營性用房，區分不同地段補償一定比例的營業增補費；具體增補費標準按地段劃分等次以第三方評估為依據，由國土、住建、工商、稅務等部門聯合行文認定。
（五）直管公房的補償安置。
對直管公房的住戶通過查驗公示，采取以下方式補償安置：一是有其他住房且人均住房面積超過15平方米的取消其租住資格，給予一定的搬遷補助，騰空房屋交公；二是無其他住房的結合現住直管公房的面積在城區內統一進行安置。在直管公房私自搭建的，其搭建部分按未登記房屋的認定補償政策執行。相關獎勵政策除面積獎勵不享受外，其它獎勵政策均可享受。
五、裝飾裝修及附屬物補償
被征收房屋裝飾裝修及房屋附屬物的補償，委托房地產價格評估機構通過評估確定。
六、出讓土地、集體土地的征收補償
（一）出讓土地征收補償。
出讓土地補償委托房地產價格評估機構通過評估確定。
（二）集體土地征收補償。
土地補償費、安置補助費、青苗補償費嚴格按照省人民政府公布的征地統一年產值標準和省土地行政主管部門公布的征地補償安置倍數、修正系數及青苗補償標準執行。
七、其它獎勵和補助
（一）對在規定的簽約期限內簽訂《征收補償協議》并及時搬遷拆除舊房的被征收人，縣房屋征收部門給予5000元/戶的提前搬遷獎勵。
（二）被征收人選擇購買政府代籌房源或產權調換方式安置的，在規定的簽約期限內簽訂《征收補償協議》并及時搬遷拆除舊房的，縣房屋征收部門按被征收房屋合法建筑面積給予被征收人300元/平方米的裝飾裝修補助。
（三）搬遷補助費
1.住宅房屋。每戶按被征收房屋合法建筑面積10元/平方米的標準一次性計發兩次搬遷補助費（按房屋合法建筑面積計算的搬遷補助費不足800元的，每戶按800元計發）。
2.非住宅房屋。與住宅房屋搬遷補助費實行同一標準。非住宅房屋征收涉及大型機器設備、大量物資等搬遷的，其搬遷所需費用，由征收雙方當事人協商確定。協商不成的，可以委托中介機構通過評估確定。
（四）臨時安置補助費（住宅）。
1.被征收人選擇政府采購代籌房源安置并自尋過渡房屋過渡的，縣房屋征收部門按照被征收房屋合法建筑面積（不足60平方米的按60平方米計算）每月8元/平方米的標準，向被征收人計發臨時安置補助費，過渡期為6個月，自《征收補償協議》簽訂之日起計算。
2.被征收人選擇產權調換集中建設安置房的，縣房屋征收部門按照被征收房屋合法建筑面積每月8元/平方米的標準，向被征收人計發臨時安置補助費（從搬離舊房之日起至安置房建成使用之日止）。
3.被征收人選擇純貨幣補償安置方式的，縣房屋征收部門不再另行支付臨時安置補助費。
4.被征收人因殘疾、生活自理困難等無能力自尋過渡房的，縣房屋征收部門協助尋找過渡房。被征收人自行支付過渡房房租的，縣房屋征收部門按上述規定標準支付臨時安置補助費；若由縣房屋征收部門支付過渡房房租的，不再另行支付臨時安置補助費。
（五）停產停業損失補助費和過渡補助費。
征收經營性非住宅房屋造成的停產停業損失，縣房屋征收部門根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素，按所征收房屋非住宅部分市場評估價值5%的標準，對被征收人給予一次性補助。
八、保障措施
（一）住房困難家庭。
被征收人房屋權屬證書載明建筑面積在50平方米（含50平方米）以內，人均住宅面積不足15平方米，評估價值不超過15萬元，且為家庭唯一住房的中低收入家庭，確實無力承擔購置新房差價的，被征收人可選擇純貨幣補償方式，可以申請租住公租房，縣房屋征收部門提交縣住房保障部門優先安排。
（二）失地農民。
對符合《縣人民政府辦公室關于印發竹山縣被征地農民參加基本養老保險實施辦法的通知》（竹政辦發〔2016〕24號）規定的被征收農民，按照文件精神納入被征地農民養老保險體系。
九、其它事項
（一）被征收人攜帶房產證、土地使用證、身份證、附屬設施的相關票據等資料原件及復印件到縣城市棚戶區（城中村）改造指揮部，經工作人員對相關資料審核通過后，簽訂房屋征收補償安置協議書。被征收人在協議約定的搬遷期限內騰空房屋，將鑰匙交至縣城市棚戶區（城中村）改造指揮部。
（二）被征收人或縣房屋征收部門對評估報告有疑問的，出具評估報告的房地產價格評估機構應當向其作出解釋和說明。被征收人或縣房屋征收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核有異議的，應在10日內向十堰市房地產估價師協會申請估價鑒定。
（三）征收已設定抵押權的房屋，自房屋征收公告發布之日起30日內，抵押人與抵押權人應重新設定抵押方式或償還債務。逾期未辦理的，其責任和后果由抵押權人承擔。
（四）縣房屋征收部門協助被征收人辦理安置房屋的相關產權證件，辦證所需稅費等按照國家相關規定執行。
（五）被征收人搬遷時不得損壞房屋結構，不得拆卸已經給予補償的房屋構件、設施。如有上述行為，縣房屋征收部門應責令被征收人按評估價格賠償，賠償費從其房屋補償費中扣除。
（六）被征收人對本實施方案有異議的，可以向縣城市棚戶區（城中村）改造指揮部提出，由指揮部予以解釋說明。
（七）本實施方案未盡事宜，由縣房屋征收部門依法依規提出處理意見，按規定程序報批后實施。
十、監督檢查
（一）征收工作人員在房屋征收與補償工作中不履行本方案規定的職責，或者濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由縣城市棚戶區（城中村）改造指揮部責令改正，通報批評；造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依紀依法依規給予處理；涉嫌犯罪的，依法追究刑事責任。
（二）貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償補助費用的，責令改正，追回有關款項，限期退還違法所得，對有關責任單位通報批評、給予警告；造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依紀依法依規給予處理；涉嫌犯罪的，依法追究刑事責任。
（三）房地產價格評估機構或者房地產估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，依照《國有土地上房屋征收與補償條例》等有關規定處罰。涉嫌犯罪的，依法追究刑事責任。
（四）被征收人弄虛作假、套取、騙取補償補助款，漫天要價、無理取鬧、暴力威脅征收工作人員，蓄意制造事端，阻撓房屋征收工作正常進行，違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰；涉嫌犯罪的，依法追究刑事責任。
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